1013 楼面地价
刘立杆给蔡小姐打了电话，把他这里的情况和蔡小姐说了，蔡小姐也鼓励他去拍，和他说，如果资金上面有问题，我这里可以继续给你做委托贷款，鲲鹏建设，也可以提前分红，账上有太多的资金，不利用起来，也很可惜。
确实，米市河项目的房子都卖完以后，鲲鹏建设，现在账面上有七十几个亿的现金，这个公司，是专门为米市河项目而建立的，后续也没有新的项目，米市河项目即使全部完工，还需要支付的工程款，也就不到十个亿。
这么多的钱，之所以没有动，还是因为，蔡小姐他们，即使分了，这部分的资金也出不出去，他们倾向于留着，到时继续委托乔总他们，做刘立杆杭城中心和“天空之城”的按揭贷款。
比较而言，大陆的贷款利率实在是太高了，是台湾的几倍，已经降息之后，大陆一年期贷款的年利率，仍然高达百分之九，这个收益太诱人了，让蔡小姐他们觉得，直接放贷，比去做投资还要划算，只要贷款的风险可控，所有的贷款企业，都是在为银行打工。
和蔡小姐通完话后，刘立杆心里就有了底，去拍卖场举牌的时候，他觉得自己的底气很足。
刘立杆接着给韩先生打电话，韩先生说，刘总，我后天去杭城，本来想打你电话的，想了想又没有打，还是见面再聊，反正你肯定会在杭城。
刘立杆奇道：“你怎么肯定我一定会在杭城？”
“马上要拍卖了，怎么可能会少了你，你就是在月球上，也肯定会赶回来吧？”
刘立杆大笑：“对对，还是韩先生了解我。”
“柳成年大概也让你出席后天的晚宴了吧？”韩先生问。
“对啊，这个，韩先生又怎么会知道的？”刘立杆想了一下问，“不会是韩先生让他邀请我的吧？”
“岂敢岂敢，我怎么会去指挥官员，很简单，第一次拍卖，柳成年心里肯定也没有底，他请了我这个顾问去，也肯定会请房地产公司的代表去，想多听听各方的意见，你本来就和他关系不错，又有代表性，他不请你会请谁？”韩先生说。
刘立杆叹道：“还真是什么事，都逃不出韩先生的眼睛。”
应莺派出去的人，陆陆续续回来了，应莺和谭淑珍一起走进了刘立杆的办公室，这三个地块周围的房价，他们都了解清楚了，“锦绣家园”附近，经过这一波的上涨之后，现在是三千六到三千八，吴山附近，是四千一到四千五。
钱江新城地块，周围都没有房子，离它最近的，也是几百米远，望江门还要过去的天福花园和近江苑，那里主要集中的是钱江新城的拆迁户，都是多层，位置也比较偏，房价在一千左右，还有就是我们的“锦绣钱塘”了，但我们的位置比它们都更靠近市区。
柳成年的秘书小钟，给刘立杆打来电话，告诉他后天的晚宴是六点，在新侨饭店的西湖厅，刘立杆说，我知道了，谢谢钟秘书。
……
两天之后。
韩先生住在新侨饭店，今天下午到的，刘立杆刚到新侨饭店的大门口，韩先生就打来了电话，问他，刘总你到哪里了？
刘立杆和他说，我刚到楼下。
“我在1802，你先到我房间，我们再一起过去。”韩先生说。
刘立杆说好。
他去了1802，按了门铃，来给他开门的是韩先生，走进房间，也没有看到雯雯，刘立杆有些奇怪，问，雯雯没和韩先生一起来？
韩先生和他说，这次比较正式，就没有带她来，你们大陆的官员，出行都不喜欢带眷属，我还是要入乡随俗。
刘立杆明白了，他知道，韩先生没带雯雯，不仅是入乡随俗的问题，而是他和雯雯的年龄相差太大，别人看到了，很容易联想，这就会给人不正经的感觉，所以才会比较正式的活动，不方便带。
这次韩先生来去，和以往不同，不是刘立杆去机场接送，而是市政府的车接送，雯雯藏无可藏。
但说实在的，就是刘立杆，到现在为止，也不知道这韩先生和雯雯，到底是什么关系，一直不方便问，也没有多大的兴趣去了解。
刘立杆坐在房间的沙发上，韩先生在洗手间捯饬，等到他把自己的头发整理得一丝不乱，领带也扎得整整齐齐，走出洗手间的时候，时间也已经五点五十了，两个人几乎都来不及说什么话，就要去餐厅了。
在电梯里，韩先生和刘立杆说，待会我要是说起楼面地价还是地面价，你就侧面支持一下楼面地价。
刘立杆说好。
出席今天晚宴的，除了柳成年和市府办的主任外，还有规划局长、土管局长、建设局长，和土地收储中心的主任。
这些人刘立杆都是认识的，平时就经常会打交道，他和土地收储中心没打过交道，但这主任，原来是土管局的一个处长，所以也是老相识。
大家坐下来后，柳成年就开宗明义说，我们今天晚上，就不是以大家各自职务的名义，而是以老同事老朋友的名义，大家可以随便聊。
他朝土地收储中心的主任说，特别是你储主任，马上要拍卖了，你心里要是还没有底的话，就多问问韩先生，他有这方面的经验。
储主任不是因为他是土地收储中心的主任，被称为储主任，而是他本来就姓储，刘立杆以前碰到他，曾经和他说，储主任，你还真是承蒙祖荫啊。
储主任不解地看着他，刘立杆说，你这个姓姓得好啊，你敢说领导在讨论土地收储中心主任人选的时候，不是因为你的姓，第一个就被想起？
储主任笑道，你别说，还真有这个可能，刘总，你提醒我了，今年清明上坟，我要好好拜拜。
土地收储中心，是副局级的单位，储主任从处长到主任，是被提拔了。
韩先生问储主任：“这次拍卖，设底价吗？”
“有底价，但没有限最高价。”储主任说。
“这次拍卖，是以楼面地价还是以地面价计算的？”韩先生问。
储主任愣了一下，他显然没有想过什么楼面价地面价，杭城是最早实行土地收储制度的城市，没有其他城市的经验可以借鉴，一切都在探索之中，从土地的收储到价格的确定，包括拍卖程序的确定，国家还没有具体的规定，他们也没有前例可循。
储主任说：“就是和以前一样，按总价计算的。”
柳成年问：“韩先生，你说的这两个价格，对一个城市的楼市来说，有什么区别？”
韩先生说：“这地面价，就是储主任说的总价，楼面地价，是土地总价除以规划建筑面积的价格，加了容积率的因素在里面，也就是每平方米建筑面积，包含的地价。
“楼面地价拍卖，更简单，更直观，每平方米的建安成本和税费，基本是固定的，开发商只要把这两部分成本加在一起，再估计总价多少钱一平米可以出手，中间的利润也就出来了。
“按楼面地价计算，有两个好处，一是因为计算方式简单直观，在拍卖现场，大家的举牌会更踊跃，还有最重要的是，对一个城市的楼价，会起一个正向的刺激作用，会刺激房市。”
“为什么，韩先生？”建设局长问。
“每次拍卖会的结果，都会通过媒体报道出去吧？”
韩先生问，建设局长点点头，韩先生继续说：
“你报道说，这一块地卖了多少钱，市民是没有感觉的，谁知道你那地多大，容积率多少，能造多少房子，但你一说楼面地价，大家都懂了，简单算一下，就会知道自己的房子应该值多少钱了，一般来说，每一次土地拍卖，就会带动周围房价的上涨。
“还有就是，你相邻的土地再拍的时候，大家都会把已经拍了的这块地的楼面地价，当作地板价，他那里都一千五了，我一千六拍下来，会也有什么风险，开发商都会抱这样的心理，温水煮青蛙，一次次，这地价就上去了。这地价一上去，房价当然也跟着上去了。”
韩先生说着，大家纷纷点头，觉得韩先生说的有道理，柳成年问刘立杆：“刘总，从你们开发商的角度呢？”
刘立杆说：“那我当然是支持楼面地价，确实和韩先生说的，我们一听就明白了，这项目能不能做，有没有利润。而且，从人的心理和本性来说，韩先生说的也没有错，这在拍卖现场，对人的刺激更大，会促使人冲动举牌，把地价抬高。”
“为什么？”柳成年来了兴趣。
“总价拍卖，你每次抬价的幅度，至少是五十万一次吧，喊两次，就一百万上去了，接下去就不敢喊了，如果是按楼面价拍卖，一次二十，大家觉得是小钱，都往上抬，拍卖结束一算，其实亏了，这楼面地价一乘建筑面积，这地的总价已经几百万上去了。”
刘立杆说着，大家都笑了起来。
柳成年看了看大家说，我觉得韩先生和刘总说的很对，有些事，还真是要局外人一点就破啊，你们说呢？
在座的几位局长，都点了点头。
“要么我们，索性就从这次，就把它改过来？”柳成年问，除了储主任，其他的人都点点头。
柳成年看着储主任问：“储主任，现在改有难度吗？”
储主任犹豫了一下说：“难度是没有什么难度，只是，我们这次的拍卖公告，早就发布出去了。”
“发布出去怕什么，不都是在试在完善吗，你现场再发一个临时通知就可以了，刘总，你是开发商，临时改，你会有意见吗？”土管局长问。
刘立杆说：“对我们来说，怎么改都无所谓的，反正地也还没到我手里，改的只是定价方式，其实没有实际的变化，而且这对大家一视同仁，而不是针对某一个公司的，我当然不会有意见。”
“对，刘总说的对。”局长说，“老储，你就这么办。”
顶头上司都发话了，储主任当然只能同意，他说好。
确实，米市河项目的房子都卖完以后，鲲鹏建设，现在账面上有七十几个亿的现金，这个公司，是专门为米市河项目而建立的，后续也没有新的项目，米市河项目即使全部完工，还需要支付的工程款，也就不到十个亿。
这么多的钱，之所以没有动，还是因为，蔡小姐他们，即使分了，这部分的资金也出不出去，他们倾向于留着，到时继续委托乔总他们，做刘立杆杭城中心和“天空之城”的按揭贷款。
比较而言，大陆的贷款利率实在是太高了，是台湾的几倍，已经降息之后，大陆一年期贷款的年利率，仍然高达百分之九，这个收益太诱人了，让蔡小姐他们觉得，直接放贷，比去做投资还要划算，只要贷款的风险可控，所有的贷款企业，都是在为银行打工。
和蔡小姐通完话后，刘立杆心里就有了底，去拍卖场举牌的时候，他觉得自己的底气很足。
刘立杆接着给韩先生打电话，韩先生说，刘总，我后天去杭城，本来想打你电话的，想了想又没有打，还是见面再聊，反正你肯定会在杭城。
刘立杆奇道：“你怎么肯定我一定会在杭城？”
“马上要拍卖了，怎么可能会少了你，你就是在月球上，也肯定会赶回来吧？”
刘立杆大笑：“对对，还是韩先生了解我。”
“柳成年大概也让你出席后天的晚宴了吧？”韩先生问。
“对啊，这个，韩先生又怎么会知道的？”刘立杆想了一下问，“不会是韩先生让他邀请我的吧？”
“岂敢岂敢，我怎么会去指挥官员，很简单，第一次拍卖，柳成年心里肯定也没有底，他请了我这个顾问去，也肯定会请房地产公司的代表去，想多听听各方的意见，你本来就和他关系不错，又有代表性，他不请你会请谁？”韩先生说。
刘立杆叹道：“还真是什么事，都逃不出韩先生的眼睛。”
应莺派出去的人，陆陆续续回来了，应莺和谭淑珍一起走进了刘立杆的办公室，这三个地块周围的房价，他们都了解清楚了，“锦绣家园”附近，经过这一波的上涨之后，现在是三千六到三千八，吴山附近，是四千一到四千五。
钱江新城地块，周围都没有房子，离它最近的，也是几百米远，望江门还要过去的天福花园和近江苑，那里主要集中的是钱江新城的拆迁户，都是多层，位置也比较偏，房价在一千左右，还有就是我们的“锦绣钱塘”了，但我们的位置比它们都更靠近市区。
柳成年的秘书小钟，给刘立杆打来电话，告诉他后天的晚宴是六点，在新侨饭店的西湖厅，刘立杆说，我知道了，谢谢钟秘书。
……
两天之后。
韩先生住在新侨饭店，今天下午到的，刘立杆刚到新侨饭店的大门口，韩先生就打来了电话，问他，刘总你到哪里了？
刘立杆和他说，我刚到楼下。
“我在1802，你先到我房间，我们再一起过去。”韩先生说。
刘立杆说好。
他去了1802，按了门铃，来给他开门的是韩先生，走进房间，也没有看到雯雯，刘立杆有些奇怪，问，雯雯没和韩先生一起来？
韩先生和他说，这次比较正式，就没有带她来，你们大陆的官员，出行都不喜欢带眷属，我还是要入乡随俗。
刘立杆明白了，他知道，韩先生没带雯雯，不仅是入乡随俗的问题，而是他和雯雯的年龄相差太大，别人看到了，很容易联想，这就会给人不正经的感觉，所以才会比较正式的活动，不方便带。
这次韩先生来去，和以往不同，不是刘立杆去机场接送，而是市政府的车接送，雯雯藏无可藏。
但说实在的，就是刘立杆，到现在为止，也不知道这韩先生和雯雯，到底是什么关系，一直不方便问，也没有多大的兴趣去了解。
刘立杆坐在房间的沙发上，韩先生在洗手间捯饬，等到他把自己的头发整理得一丝不乱，领带也扎得整整齐齐，走出洗手间的时候，时间也已经五点五十了，两个人几乎都来不及说什么话，就要去餐厅了。
在电梯里，韩先生和刘立杆说，待会我要是说起楼面地价还是地面价，你就侧面支持一下楼面地价。
刘立杆说好。
出席今天晚宴的，除了柳成年和市府办的主任外，还有规划局长、土管局长、建设局长，和土地收储中心的主任。
这些人刘立杆都是认识的，平时就经常会打交道，他和土地收储中心没打过交道，但这主任，原来是土管局的一个处长，所以也是老相识。
大家坐下来后，柳成年就开宗明义说，我们今天晚上，就不是以大家各自职务的名义，而是以老同事老朋友的名义，大家可以随便聊。
他朝土地收储中心的主任说，特别是你储主任，马上要拍卖了，你心里要是还没有底的话，就多问问韩先生，他有这方面的经验。
储主任不是因为他是土地收储中心的主任，被称为储主任，而是他本来就姓储，刘立杆以前碰到他，曾经和他说，储主任，你还真是承蒙祖荫啊。
储主任不解地看着他，刘立杆说，你这个姓姓得好啊，你敢说领导在讨论土地收储中心主任人选的时候，不是因为你的姓，第一个就被想起？
储主任笑道，你别说，还真有这个可能，刘总，你提醒我了，今年清明上坟，我要好好拜拜。
土地收储中心，是副局级的单位，储主任从处长到主任，是被提拔了。
韩先生问储主任：“这次拍卖，设底价吗？”
“有底价，但没有限最高价。”储主任说。
“这次拍卖，是以楼面地价还是以地面价计算的？”韩先生问。
储主任愣了一下，他显然没有想过什么楼面价地面价，杭城是最早实行土地收储制度的城市，没有其他城市的经验可以借鉴，一切都在探索之中，从土地的收储到价格的确定，包括拍卖程序的确定，国家还没有具体的规定，他们也没有前例可循。
储主任说：“就是和以前一样，按总价计算的。”
柳成年问：“韩先生，你说的这两个价格，对一个城市的楼市来说，有什么区别？”
韩先生说：“这地面价，就是储主任说的总价，楼面地价，是土地总价除以规划建筑面积的价格，加了容积率的因素在里面，也就是每平方米建筑面积，包含的地价。
“楼面地价拍卖，更简单，更直观，每平方米的建安成本和税费，基本是固定的，开发商只要把这两部分成本加在一起，再估计总价多少钱一平米可以出手，中间的利润也就出来了。
“按楼面地价计算，有两个好处，一是因为计算方式简单直观，在拍卖现场，大家的举牌会更踊跃，还有最重要的是，对一个城市的楼价，会起一个正向的刺激作用，会刺激房市。”
“为什么，韩先生？”建设局长问。
“每次拍卖会的结果，都会通过媒体报道出去吧？”
韩先生问，建设局长点点头，韩先生继续说：
“你报道说，这一块地卖了多少钱，市民是没有感觉的，谁知道你那地多大，容积率多少，能造多少房子，但你一说楼面地价，大家都懂了，简单算一下，就会知道自己的房子应该值多少钱了，一般来说，每一次土地拍卖，就会带动周围房价的上涨。
“还有就是，你相邻的土地再拍的时候，大家都会把已经拍了的这块地的楼面地价，当作地板价，他那里都一千五了，我一千六拍下来，会也有什么风险，开发商都会抱这样的心理，温水煮青蛙，一次次，这地价就上去了。这地价一上去，房价当然也跟着上去了。”
韩先生说着，大家纷纷点头，觉得韩先生说的有道理，柳成年问刘立杆：“刘总，从你们开发商的角度呢？”
刘立杆说：“那我当然是支持楼面地价，确实和韩先生说的，我们一听就明白了，这项目能不能做，有没有利润。而且，从人的心理和本性来说，韩先生说的也没有错，这在拍卖现场，对人的刺激更大，会促使人冲动举牌，把地价抬高。”
“为什么？”柳成年来了兴趣。
“总价拍卖，你每次抬价的幅度，至少是五十万一次吧，喊两次，就一百万上去了，接下去就不敢喊了，如果是按楼面价拍卖，一次二十，大家觉得是小钱，都往上抬，拍卖结束一算，其实亏了，这楼面地价一乘建筑面积，这地的总价已经几百万上去了。”
刘立杆说着，大家都笑了起来。
柳成年看了看大家说，我觉得韩先生和刘总说的很对，有些事，还真是要局外人一点就破啊，你们说呢？
在座的几位局长，都点了点头。
“要么我们，索性就从这次，就把它改过来？”柳成年问，除了储主任，其他的人都点点头。
柳成年看着储主任问：“储主任，现在改有难度吗？”
储主任犹豫了一下说：“难度是没有什么难度，只是，我们这次的拍卖公告，早就发布出去了。”
“发布出去怕什么，不都是在试在完善吗，你现场再发一个临时通知就可以了，刘总，你是开发商，临时改，你会有意见吗？”土管局长问。
刘立杆说：“对我们来说，怎么改都无所谓的，反正地也还没到我手里，改的只是定价方式，其实没有实际的变化，而且这对大家一视同仁，而不是针对某一个公司的，我当然不会有意见。”
“对，刘总说的对。”局长说，“老储，你就这么办。”
顶头上司都发话了，储主任当然只能同意，他说好。