2265 壮丁
事谈完，张晨他们起身告辞，陈汉升和肖鸿泰留他们吃饭，张晨和谭淑珍都说不吃了，吃饭的机会，以后有的是。
他们留汉高祖刘邦，汉高祖刘邦也说不吃了, 难得到九堡这里，我就顺便去下沙厂里转转。
到了下面，张晨他们和汉高祖刘邦告辞的时候，张晨说：“等会去我那里吃了晚饭再回山里，我把谭大哥也叫过来。”
张晨他们，都把桃花源叫山里，汉高祖刘邦说好, 知道你们这段时间都很忙，我也不敢来打扰，还真的是很久没有聚聚了。
各自上车，还是刘立杆开车，张晨想去坐副驾座，谭淑珍说，陪我坐后排，我还有事和你说。
上了车，谭淑珍看看手表，已经是下午四点多钟，她问张晨，慧娟那里还有包厢吗？
“干嘛？”张晨问。
“工作啊，你帮我要个包厢。”谭淑珍说。
张晨骂道：“你找我就是这事？抓我壮丁？”
“对啊，不行吗？”谭淑珍得意地笑，“刚刚谁在我耳朵边，和我说让我上的？你都把我推上战场了，我还不要拉个垫背的。”
刘立杆在前面嘎嘎地笑，张晨无奈地摇摇头, 拨出去电话。
慧娟每天都会留两三个包厢不预订出去, 以防快到饭点的时候, 有朋友和关系户这种临时的电话打过来，需要安排包厢，接到张晨的电话，慧娟就把包厢号告诉了他，张晨转而告诉了谭淑珍，谭淑珍开始一个个打电话联系。
打完电话，谭淑珍和张晨说：“老谭晚上我需要用，他要替我喝酒。”
张晨点点头，问：“安排好了？”
“好了。”谭淑珍说。
张晨感慨道：“说来说去，还是做工厂的最苦，刚刚我就想到了我自己，我要是一门心思，一直在做工厂，现在大概也会和这两个台湾人一样苦逼。”
“你的工厂不赚钱？”谭淑珍问。
“赚钱倒也是赚，但不符合比例原则。”
张晨说：“我工厂多少人，每年投入多少？需要占用多少流动资金？像我的‘动感地带’和‘天空之城’又是多少人？工厂赚的钱，连他们的一半都没有，我的工厂还算好的, 像这两个台湾人，还能维持住的也算好的, 更多的工厂，现在根本是在挣扎。”
张晨叹了口气，又补了一句：
“像我卖‘宅鲜送’赚的钱，做工厂十辈子也赚不到，‘饮食男女’才多少年，小芳和刘芸告诉我估值几十几百亿了，我听着就头晕，你们又不是不知道，我做工厂，做了多少年，才能赚到一个亿，现在再让我去做工厂，打死也不会去。”
“好吧。”谭淑珍叹了口气，她说：“我们黑心的房地产商，现在也快差不多了，拿地的时候不限价，巴望我们把地炒得越高越好，造了房子要卖的时候，又是限价又是限购的，我们还能挣什么钱。
“你说说，同一个地段一个限价，这合理吗？公司和公司，楼盘和楼盘能一样吗？这样做，不是在鼓励大家不要去造好房子，不要多投入，反正你造得再好，最高也只能卖那个价，和隔壁粗制滥造的楼盘一个样，我何苦来哉？
“这一行赚钱真是越来越难了，别看那几个家伙一天到晚牛皮哄哄的，我们行业内的人，谁不知道他们后面都欠了一屁股的债，什么时候暴雷，你肯定看得到，我现在没有其他的想法，也不去拼什么销售额和行业排名，不去管什么年报季报好看不好看，大不了我们退市。
“我现在就是要把负债率牢牢控制住，给自己保命，张晨，你知道我前面为什么这么快就答应做这事吗？”
“我怎么知道，为什么？”张晨问。
“去永城之前，我刚刚和老谭、应莺他们商量过了，接下来，我们就要增加自有物业的持有，提高租金部分的收入，自有物业比例高了，万一有什么风吹草动，我闪躲和腾挪的空间就大，这个行业，连我们也看不懂了，危险肯定已经来了。”
“这个是对的。”刘立杆从前面，往后甩过一句话。
“说出来你可能不信，张晨，你刚刚说的比例原则，我和你说，其他人可能不清楚，我们自己心里一门清，我‘锦绣中国’现在的实际盈利能力，还不如桂花姐那里的‘锦绣服务’。”谭淑珍说。
谭淑珍这话，张晨信，现在像谭淑珍他们这样做房地产的，投入太大，拿地的时候，需要你自有资金要多少，地拿到之后，也不能像以前那样，直接卖楼花先薅一笔钱，现在是要先取得预售证才可以开始销售。
而办理预售证，必须足额缴纳土地出让金，取得土地证和施工许可证，这还不够，工程方面还有要求，刚开始是要求主体建筑达到三层，后来是要求一半，再是小高层和高层达到三分之二，现在实际都是要求项目封顶，工程通过验收。
项目封顶还不够，供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施，还必须具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期，这所有的条件都具备，才可以取得预售证。
虽然很多的房地产商，都在打擦边球，在拿到预售证之前，就开始销售房子，通过意向书、金卡、诚意金等等形式开始卖，但谭淑珍他们不能这么干，这么干，一旦双方出现矛盾，被人起诉到法院，基本没有胜算的可能，最主要的，还是企业承担不起这个商誉损失。
桂花姐的“锦绣服务”，做的是小区和写字楼的物业管理，既有他们“锦绣中国”自己的项目，也有其他公司的项目，在国内物业管理这一块，做到了数一数二的规模。
“锦绣服务”每个项目的前期投入很少，团队都是在签了协议之后组建的，收入来自物业费和其他从物业管理中，比如停车费、租金等等，虽然每个项目都有天花板，收入和净利润不会很高，但项目多了，汇集在一起，集腋成裘就很可观。
谷菝
加之它几乎不受什么房市起落，甚至大的经济环境影响，你只要买了房，住或不住，租还是租不出去，物业费都是要交的，一毛也不会少，这让它的收入很稳定。
收入和利润都很稳定，在股市的表现也就很稳定，“锦绣服务”在港股里，一直是一只大家都很看好的股票，表现堪比“锦绣中国”，谭淑珍和桂花姐两个稳健的管理风格，在整个房地产市场风声鹤唳的时候，就尤其让人觉得心安。
车开到“半亩田”大厦的楼下，刘立杆把张晨放下来，送谭淑珍去公司。
张晨回到了自己的办公室，坐在那里呆呆地想了一会，他站起来想去拿纸笔，把自己脑子里的播客小镇画下来，他相信这个工作谭淑珍有能力做通，这个项目可以进行下去，只要进行下去，少不了的，谭淑珍肯定要让张晨，把他们今天设想的画出来。
张晨刚走到柜子前，还没有打开柜门，刘立杆从门外走了进来。
“这么快？”张晨问。
“送到门口就回来了。”刘立杆说。
刘立杆自从离开了“锦绣中国”，从宁远回来之后，就很少再去“锦绣中国”，去了，自己总感觉有些愧对应莺他们这些“锦绣中国”的老人们，另外，从谭淑珍的角度，虽然她没有说，刘立杆也觉得，他还是不去为好。
谭淑珍很要强，她其实很怕别人说，刘立杆在背后给她下指导棋，当初刘立杆从宁远回来，谭淑珍以为他会回“锦绣中国”，谭淑珍甚至想好了，如果刘立杆回“锦绣中国”，她就会从“锦绣中国”退出来，搞一个小房地产公司，每年做一两个项目。
后来发现，刘立杆是真的不想回“锦绣中国”，谭淑珍也就没有勉强。
刘立杆在沙发上坐下，张晨走过去，也在沙发上坐下，两个人继续聊着，聊的还是播客小镇这个项目，越聊就越觉得这个项目值得做。
聊到了快六点了，张晨看看手表，问刘立杆：
“你还不下去？”
前面在车上，他听谭淑珍打电话，和人约的时间是六点。
“干嘛，你要赶我？”刘立杆也看看手表，说：“都下班了，我下去干嘛，在你这里蹭饭啊，等皇上过来。”
“不是，我是说，你不用去陪谭淑珍搞定那些人？”张晨笑道。
刘立杆瞪了张晨一眼，骂道：“你以为锦绣是夫妻老婆店，这么点小事还用得着我？要是连这个谭淑珍都搞不定，她就可以退休了。”
张晨哈哈大笑，他说：“不是说一个成功的女人后面，肯定有一个鸡婆的男人嘛。”
刘立杆说：“她后面的那个鸡婆男人是你。”
汉高祖刘邦从外面进来，张晨赶紧招呼他坐，问：“大哥你想吃什么，我点菜？”
他们还是习惯在张晨的办公室里吃饭，点了菜，让下面的服务员送上来。
“你让慧娟给我们安排就是。”汉高祖刘邦说。
张晨说好，他打电话给了慧娟，和她说，我、杆子和刘大哥三个人，你帮我们安排一下。
慧娟说好。
张晨放下电话，汉高祖刘邦问：“共军呢？回山里陪老婆了？”
“执行任务去了。”刘立杆说。
张晨告诉汉高祖刘邦，晚上谭淑珍请客，老谭一起去了，汉高祖刘邦明白了。
三个人一边喝酒一边闲聊，到了晚上八点多钟的时候，谭淑珍和老谭进来了，张晨见谭淑珍面露喜色，问：
“搞定了？”
谭淑珍点了点头，她和汉高祖刘邦说：“刘大哥，麻烦你和陈总、肖总说，要是方便的话，明天我们三方先签一个意向书。”
汉高祖刘邦笑着说好好，我这就打他们电话，前面他们还给我打电话，让我帮助盯着这件事，他们是真的着急。
“张晨，你帮我画一下呗，表面文章还是要做的。”
谭淑珍和张晨说，张晨看了看她，谭淑珍笑道：
“就是拉你壮丁啦，谁让我们是亲戚。”
老谭和汉高祖刘邦两个人大笑。
他们留汉高祖刘邦，汉高祖刘邦也说不吃了, 难得到九堡这里，我就顺便去下沙厂里转转。
到了下面，张晨他们和汉高祖刘邦告辞的时候，张晨说：“等会去我那里吃了晚饭再回山里，我把谭大哥也叫过来。”
张晨他们，都把桃花源叫山里，汉高祖刘邦说好, 知道你们这段时间都很忙，我也不敢来打扰，还真的是很久没有聚聚了。
各自上车，还是刘立杆开车，张晨想去坐副驾座，谭淑珍说，陪我坐后排，我还有事和你说。
上了车，谭淑珍看看手表，已经是下午四点多钟，她问张晨，慧娟那里还有包厢吗？
“干嘛？”张晨问。
“工作啊，你帮我要个包厢。”谭淑珍说。
张晨骂道：“你找我就是这事？抓我壮丁？”
“对啊，不行吗？”谭淑珍得意地笑，“刚刚谁在我耳朵边，和我说让我上的？你都把我推上战场了，我还不要拉个垫背的。”
刘立杆在前面嘎嘎地笑，张晨无奈地摇摇头, 拨出去电话。
慧娟每天都会留两三个包厢不预订出去, 以防快到饭点的时候, 有朋友和关系户这种临时的电话打过来，需要安排包厢，接到张晨的电话，慧娟就把包厢号告诉了他，张晨转而告诉了谭淑珍，谭淑珍开始一个个打电话联系。
打完电话，谭淑珍和张晨说：“老谭晚上我需要用，他要替我喝酒。”
张晨点点头，问：“安排好了？”
“好了。”谭淑珍说。
张晨感慨道：“说来说去，还是做工厂的最苦，刚刚我就想到了我自己，我要是一门心思，一直在做工厂，现在大概也会和这两个台湾人一样苦逼。”
“你的工厂不赚钱？”谭淑珍问。
“赚钱倒也是赚，但不符合比例原则。”
张晨说：“我工厂多少人，每年投入多少？需要占用多少流动资金？像我的‘动感地带’和‘天空之城’又是多少人？工厂赚的钱，连他们的一半都没有，我的工厂还算好的, 像这两个台湾人，还能维持住的也算好的, 更多的工厂，现在根本是在挣扎。”
张晨叹了口气，又补了一句：
“像我卖‘宅鲜送’赚的钱，做工厂十辈子也赚不到，‘饮食男女’才多少年，小芳和刘芸告诉我估值几十几百亿了，我听着就头晕，你们又不是不知道，我做工厂，做了多少年，才能赚到一个亿，现在再让我去做工厂，打死也不会去。”
“好吧。”谭淑珍叹了口气，她说：“我们黑心的房地产商，现在也快差不多了，拿地的时候不限价，巴望我们把地炒得越高越好，造了房子要卖的时候，又是限价又是限购的，我们还能挣什么钱。
“你说说，同一个地段一个限价，这合理吗？公司和公司，楼盘和楼盘能一样吗？这样做，不是在鼓励大家不要去造好房子，不要多投入，反正你造得再好，最高也只能卖那个价，和隔壁粗制滥造的楼盘一个样，我何苦来哉？
“这一行赚钱真是越来越难了，别看那几个家伙一天到晚牛皮哄哄的，我们行业内的人，谁不知道他们后面都欠了一屁股的债，什么时候暴雷，你肯定看得到，我现在没有其他的想法，也不去拼什么销售额和行业排名，不去管什么年报季报好看不好看，大不了我们退市。
“我现在就是要把负债率牢牢控制住，给自己保命，张晨，你知道我前面为什么这么快就答应做这事吗？”
“我怎么知道，为什么？”张晨问。
“去永城之前，我刚刚和老谭、应莺他们商量过了，接下来，我们就要增加自有物业的持有，提高租金部分的收入，自有物业比例高了，万一有什么风吹草动，我闪躲和腾挪的空间就大，这个行业，连我们也看不懂了，危险肯定已经来了。”
“这个是对的。”刘立杆从前面，往后甩过一句话。
“说出来你可能不信，张晨，你刚刚说的比例原则，我和你说，其他人可能不清楚，我们自己心里一门清，我‘锦绣中国’现在的实际盈利能力，还不如桂花姐那里的‘锦绣服务’。”谭淑珍说。
谭淑珍这话，张晨信，现在像谭淑珍他们这样做房地产的，投入太大，拿地的时候，需要你自有资金要多少，地拿到之后，也不能像以前那样，直接卖楼花先薅一笔钱，现在是要先取得预售证才可以开始销售。
而办理预售证，必须足额缴纳土地出让金，取得土地证和施工许可证，这还不够，工程方面还有要求，刚开始是要求主体建筑达到三层，后来是要求一半，再是小高层和高层达到三分之二，现在实际都是要求项目封顶，工程通过验收。
项目封顶还不够，供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施，还必须具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期，这所有的条件都具备，才可以取得预售证。
虽然很多的房地产商，都在打擦边球，在拿到预售证之前，就开始销售房子，通过意向书、金卡、诚意金等等形式开始卖，但谭淑珍他们不能这么干，这么干，一旦双方出现矛盾，被人起诉到法院，基本没有胜算的可能，最主要的，还是企业承担不起这个商誉损失。
桂花姐的“锦绣服务”，做的是小区和写字楼的物业管理，既有他们“锦绣中国”自己的项目，也有其他公司的项目，在国内物业管理这一块，做到了数一数二的规模。
“锦绣服务”每个项目的前期投入很少，团队都是在签了协议之后组建的，收入来自物业费和其他从物业管理中，比如停车费、租金等等，虽然每个项目都有天花板，收入和净利润不会很高，但项目多了，汇集在一起，集腋成裘就很可观。
谷菝
加之它几乎不受什么房市起落，甚至大的经济环境影响，你只要买了房，住或不住，租还是租不出去，物业费都是要交的，一毛也不会少，这让它的收入很稳定。
收入和利润都很稳定，在股市的表现也就很稳定，“锦绣服务”在港股里，一直是一只大家都很看好的股票，表现堪比“锦绣中国”，谭淑珍和桂花姐两个稳健的管理风格，在整个房地产市场风声鹤唳的时候，就尤其让人觉得心安。
车开到“半亩田”大厦的楼下，刘立杆把张晨放下来，送谭淑珍去公司。
张晨回到了自己的办公室，坐在那里呆呆地想了一会，他站起来想去拿纸笔，把自己脑子里的播客小镇画下来，他相信这个工作谭淑珍有能力做通，这个项目可以进行下去，只要进行下去，少不了的，谭淑珍肯定要让张晨，把他们今天设想的画出来。
张晨刚走到柜子前，还没有打开柜门，刘立杆从门外走了进来。
“这么快？”张晨问。
“送到门口就回来了。”刘立杆说。
刘立杆自从离开了“锦绣中国”，从宁远回来之后，就很少再去“锦绣中国”，去了，自己总感觉有些愧对应莺他们这些“锦绣中国”的老人们，另外，从谭淑珍的角度，虽然她没有说，刘立杆也觉得，他还是不去为好。
谭淑珍很要强，她其实很怕别人说，刘立杆在背后给她下指导棋，当初刘立杆从宁远回来，谭淑珍以为他会回“锦绣中国”，谭淑珍甚至想好了，如果刘立杆回“锦绣中国”，她就会从“锦绣中国”退出来，搞一个小房地产公司，每年做一两个项目。
后来发现，刘立杆是真的不想回“锦绣中国”，谭淑珍也就没有勉强。
刘立杆在沙发上坐下，张晨走过去，也在沙发上坐下，两个人继续聊着，聊的还是播客小镇这个项目，越聊就越觉得这个项目值得做。
聊到了快六点了，张晨看看手表，问刘立杆：
“你还不下去？”
前面在车上，他听谭淑珍打电话，和人约的时间是六点。
“干嘛，你要赶我？”刘立杆也看看手表，说：“都下班了，我下去干嘛，在你这里蹭饭啊，等皇上过来。”
“不是，我是说，你不用去陪谭淑珍搞定那些人？”张晨笑道。
刘立杆瞪了张晨一眼，骂道：“你以为锦绣是夫妻老婆店，这么点小事还用得着我？要是连这个谭淑珍都搞不定，她就可以退休了。”
张晨哈哈大笑，他说：“不是说一个成功的女人后面，肯定有一个鸡婆的男人嘛。”
刘立杆说：“她后面的那个鸡婆男人是你。”
汉高祖刘邦从外面进来，张晨赶紧招呼他坐，问：“大哥你想吃什么，我点菜？”
他们还是习惯在张晨的办公室里吃饭，点了菜，让下面的服务员送上来。
“你让慧娟给我们安排就是。”汉高祖刘邦说。
张晨说好，他打电话给了慧娟，和她说，我、杆子和刘大哥三个人，你帮我们安排一下。
慧娟说好。
张晨放下电话，汉高祖刘邦问：“共军呢？回山里陪老婆了？”
“执行任务去了。”刘立杆说。
张晨告诉汉高祖刘邦，晚上谭淑珍请客，老谭一起去了，汉高祖刘邦明白了。
三个人一边喝酒一边闲聊，到了晚上八点多钟的时候，谭淑珍和老谭进来了，张晨见谭淑珍面露喜色，问：
“搞定了？”
谭淑珍点了点头，她和汉高祖刘邦说：“刘大哥，麻烦你和陈总、肖总说，要是方便的话，明天我们三方先签一个意向书。”
汉高祖刘邦笑着说好好，我这就打他们电话，前面他们还给我打电话，让我帮助盯着这件事，他们是真的着急。
“张晨，你帮我画一下呗，表面文章还是要做的。”
谭淑珍和张晨说，张晨看了看她，谭淑珍笑道：
“就是拉你壮丁啦，谁让我们是亲戚。”
老谭和汉高祖刘邦两个人大笑。