“考虑到购物中心在各国及地区都会根据本地的具体环境做出相应的改变，那么我们要在香江做购物中心，就必须了解香江大型卖场的历史。”林楼招招手，示意由许文彪来完成这一环节的讲述。
在此之前，许文彪已经通过整理商业调查公司收集到的资料，把这方面的内容总结好了，于是带着资料走上前来，先在白板上挂出大幅图片，然后开始了演讲。
“这是九龙仓码头1941年的照片，照片里有尖沙咀火车站，右边两层有香烟广告牌的是godown外边的商铺，左上方是1911年重建的九龙角天星码头，我们可以看到，早在四十年前，香江就出现了购物中心的雏形。”
然后换了下一张照片，“1963年，九龙仓与香江政府合作，斥资七千余万港币将原有的一号码头重建为一个全新现代化的邮轮码头，不单有货运配套，还有两层有空绸的商店可供租赁，甚至停车场供本地消费者停泊，这不仅是香江当时头一个落成和启用的大型商场，也是六十年代亚洲区头第一个购物商场，在商场的发展史上，占有很重要的位置。”
这就是鼎鼎有名的海运大厦了，日后海运大厦周围会兴建起更多地商场，诸多商场组成了香江最有名的商业中心之一——海港城。
“因为建筑平面呈长形，顺理成章划为多条长廊，每条走廊以香江境内离岛命名，譬如‘南丫岛廊’、‘长洲廊’、‘鸭脷洲廊’等，开业之初，便吸引了全香江的注意，初期主要以购物为主，有邵氏女星何璃璃曾经经营过的时装店‘艺舍’，也有亦舒笔下时常提到的时装精品店‘诗韵’。”
“同时也有少部分餐饮休闲娱乐业态分布，从‘诗韵’向前走几步，就是香江首家美心咖啡室，他家的招牌小吃椒盐鸡腿很是有名，同一层最尽头是海天酒楼夜总会，这是香江人公司周年志庆，私人的寿筵喜酌必定光顾的地方。”
“在这不远处，还有在七十年代曾经办过真正满汉全席的金冠酒楼，这些餐饮娱乐场所为来海运大厦购物的客户提供了便利，同时来这里用餐休闲的客人也会顺道去商场内购物，两种业态形成了很好的互补效应。”
“从建筑风格上而言，海运大厦没有修饰过的水泥梁柱，黑铁木框玻璃门，一切以实用为目的，但设计流线型，隐隐地承袭了包豪斯风格。”
“1969年第一座大型购物中心玉川高岛屋在东京开业，新加坡大型商场出现于20世纪70年代，而海运大厦早在1966年就开始营业，可以说是亚洲最早的购物中心。”说道这里，许文彪脸上满是自豪，身为香江人他也是与有荣焉。
“1966年海港城第一期开幕后，1969年第二期马可波罗香江酒店商场开业，第三期海洋中心于1977年相继登场，三期工程结束海港城总面积达到了十七万平方米。”
“在1979年之前，香江只有海运大厦这么一个购物中心，而到了1979年之后，随着香江地铁正式通车，标志着香江进入以轨道交通为主的大都市行列，购物中心的发展开始步入崭新的时期。”
“地铁通车使香江的交通便利性有了革命性的提升，跨区交通时间大大缩短，过去上小时的路程可以缩短到不到半个小时，极大地扩大了市民的活动范围，并鼓励跨区购物消费，从而为购物中心的迅速发展提供了基础。”
“香江地铁通车才区区七年不到的时间，但私人兴建的商业地产总面积已经接近一百万平米，而且落成后的购物中心生意都非常好。”
“其中最有代表性的就是太古城，太古城囊括了商业、居住、办公等多种功能，是一座标准的商业综合体，其中商业部分太古城中心商场拥有十万平米的面积，全部由太古集团持有，对外出租或者自营。”这种最有价值的资产，开发商一般是不会出售的。
“购买太古城住宅的中产阶层，和在周围写字楼里办公的商务人士为太古城中心商场提供了高质量的客源，这些客户的消费能力很强，保证了商场的正常运营，再加上通过地铁抵达的周边客户，刚一开业，太古城中心商场的生意便一直非常火爆。”
然后许文彪又从建筑设计的角度来介绍了太古城中心商场的基本情况，最后再把话筒交还给林楼，由林楼来对今天的会议做总结。
“通过文彪的介绍，我们可以得出以下几个结论，首先，不管是海运大厦也好，太古城中心商场也罢，这些购物中心都是以满足人们的日常生活需求为主，属中档购物场所，同时在保持购物传统功能外，引入了娱乐、餐饮等复合功能，形成了休闲购物的消费理念，引发了香港商业的变革。”
“太古城又把地铁交通引入购物中心，为商场引来了充足的客流，这和欧美许多先发城市的商业中心规划是一致的！”
“这样也存在一些问题，首先，这些建筑功能单一，为建商业而建商业，客户进去都是提着大包小包的东西匆匆进出，显得很是忙碌，购物体验感并不是非常好！在购物中心数量相对稀少、市场竞争还不是很激烈的时期，这样的做法倒也没什么太大问题！”
“但是刚才文彪也说了，如今香江的地产公司都在兴建商业项目，目前已经有上百万平米的项目建成，预计到1990年之前，还会有接近两百万平米的商业落成！”在1980年到1990年之间，香江一共兴建了二百七十多万平的商业项目。
“香江就这么大，一下子出现这么多的商场，未来的竞争一定会非常激烈，如果我们继续采用和其它商场一样的设计方案！我想恐怕到时候不等项目落成，这个商场就已经落伍了，要是没有新的突破，未来很难同其它商场竞争。”
“所以我们的设计必须要有前瞻性，还好我们有现场的例子可以参考，欧美许多城市，诸如纽约、巴黎、洛杉矶等地的购物中心已经出现了新的变化。”这方面倒是简单了，购物中心的模式无非就是香江抄欧美，然后内地再抄香江。
林楼后世看过那么多资料，对香江购物中心的发展脉络也是非常熟悉，根据该地块的具体情况，拿出个领先五六年的方案就可以了，这样等项目建成之后，就能领先其他竞争对手好几年，从而迅速吸引到客户，在市场中站稳脚跟。
“最显著的特征就是尽可能容纳休闲、娱乐、商务、旅游等非购物元素，满足一站式需求，同时购物中心整体档次提升。”这也是九十年代之后香江新购物中心的发展趋势，其实内地也是一样，从万达广场的更新换代就可以看出。
第一代万达广场出现于2001年，属于单店模式，每一层设置一种商业业态，但每种业态打造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位的销售，业态和盈利模式较为简单，其中的代表是武汉江汉路万达广场。
三年后，万达广场便进入第二代，规模较第一代扩大了两至三倍，增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。
从规划来看，第二代万达广场仅仅是第一代万达的简单升级，从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。
二代万达规划硬伤和开发模式，直接导致了9个万达的转手。壮士断腕，痛定思痛，促使万达转变思路，思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品，第三代万达孕育而生。
三代万达广场将户外室内步行街与中国商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。
由于地块大小的原因，林楼不可能在这里直接复制第三代万达广场的模式，但吸取其中的精华还是可以的。
“做商业永远要领先别人半步，不能多也不能少，多了市场一时无法接受，少了就会被别人赶上，陷入激烈的同质化竞争。”
“现如今香江的购物中心大多以零售为主，虽然也有餐饮、休闲、娱乐等业态，但占比过小，无法满足一站式消费的需求，而我们在做这个项目的时候，则可以弥补上这个缺憾！在业态划分上，增加餐饮、休闲、娱乐的比例！”
“在餐饮领域，可以进行这样的安排！”林楼在白板上画了起来，“负一楼肯定是大型超市了，在超市边上或者负二楼，增加香江人喜爱的快餐品牌，可以让顾客在逛商场饿了的时候进去消费。”
当然，在具体的操作过程中也会根据入驻品牌来进行调整，比如肯德基、麦当劳等深受消费者欢迎的国际大品牌，肯定不能安排在负一楼，他们必然是要占据一楼的黄金位置的，而且给的租金还不会太高。
因为他们本身就具有强大的客户号召力，能够吸引消费者过来，给商场带来更多的人流，同时也能证明这家商场的实力。
“楼顶的商业价值最低，就必须要引入目标型消费者，香江人爱看电影，那么我们完全可以打造一座高端电影院，来吸引客户进行消费，在电影院旁边，可以安排咖啡馆、茶室、餐厅等业态，以供观众在等候入场的时候进行消费！”
“要是遇到大热的电影，比如成龙的新片上映，来排队买票的人肯定会很多，这又可以为楼下其它业态带来客源！”你下午六点过来排队，最后买到的票是晚上十点的，这四个小时总不能干坐在外面等吧？
怎么也得带着女朋友到旁边吃点东西、喝喝茶，再陪妹子到楼下的服装店、化妆品店逛一逛，给人家买点礼物吧？这样的话，或许电影院本身利润不会太高，却能给其他业态带来丰厚的利润。
“另外，还有时下流行的卡拉ok，也可以放在靠上的楼层。”如今卡拉ok也是香江非常流行的休闲娱乐方式，在许多黄金时期的影视作品里，都能看到男女主角在卡拉ok里面唱歌的场景。
许多好点的卡拉ok厅外面，每到晚上都会排起长队，这同样能为其他业态提供客流，只要安排好叫号顺序，客人们就能利用等候的时间去下面消费了。
虽然现在还没有智能手机，没有各种排号app，但是让卡拉ok的工作人员在快要到号的时候给客户打个传呼，也不是多麻烦的事儿；而且在二十一世纪初，内地的购物中心里，ktv同样是不可获取的业态，林楼的经验早已告诉他，这么做会成功。
“所谓吃喝玩乐，有了玩乐的地方，自然离不开餐饮，负一楼下面是快餐，楼上电影院和卡拉ok附近则可以安排给各种中高端的中西餐饮，满足客户的饮食需求。”这些餐饮的目标客户和楼下的快餐餐厅是不一样的，不会出现冲突。
“中庭一定要大，这样看起来虽然浪费了面积，但却可以为购物中心提供一个可以做大型营销活动的场所！”一个大型购物中心，要全是商铺，那就没意思了，也需要这种可以搞活动的地方。
只要商业管理公司稍微靠谱一点儿，他们就会利用各种节假日来搞活动，从而吸引到大量的客流。
甚至还可以在这里设计一些非常具有标示性的雕塑建筑之类，借此来吸引客户，西安大雁塔附近大悦城里面那座十多米高的大师兄立像，可是吸引了许多人专门过来打卡。
林楼一点一点说着自己的想法，这座第三代的购物中心也渐渐显出雏形。
在此之前，许文彪已经通过整理商业调查公司收集到的资料，把这方面的内容总结好了，于是带着资料走上前来，先在白板上挂出大幅图片，然后开始了演讲。
“这是九龙仓码头1941年的照片，照片里有尖沙咀火车站，右边两层有香烟广告牌的是godown外边的商铺，左上方是1911年重建的九龙角天星码头，我们可以看到，早在四十年前，香江就出现了购物中心的雏形。”
然后换了下一张照片，“1963年，九龙仓与香江政府合作，斥资七千余万港币将原有的一号码头重建为一个全新现代化的邮轮码头，不单有货运配套，还有两层有空绸的商店可供租赁，甚至停车场供本地消费者停泊，这不仅是香江当时头一个落成和启用的大型商场，也是六十年代亚洲区头第一个购物商场，在商场的发展史上，占有很重要的位置。”
这就是鼎鼎有名的海运大厦了，日后海运大厦周围会兴建起更多地商场，诸多商场组成了香江最有名的商业中心之一——海港城。
“因为建筑平面呈长形，顺理成章划为多条长廊，每条走廊以香江境内离岛命名，譬如‘南丫岛廊’、‘长洲廊’、‘鸭脷洲廊’等，开业之初，便吸引了全香江的注意，初期主要以购物为主，有邵氏女星何璃璃曾经经营过的时装店‘艺舍’，也有亦舒笔下时常提到的时装精品店‘诗韵’。”
“同时也有少部分餐饮休闲娱乐业态分布，从‘诗韵’向前走几步，就是香江首家美心咖啡室，他家的招牌小吃椒盐鸡腿很是有名，同一层最尽头是海天酒楼夜总会，这是香江人公司周年志庆，私人的寿筵喜酌必定光顾的地方。”
“在这不远处，还有在七十年代曾经办过真正满汉全席的金冠酒楼，这些餐饮娱乐场所为来海运大厦购物的客户提供了便利，同时来这里用餐休闲的客人也会顺道去商场内购物，两种业态形成了很好的互补效应。”
“从建筑风格上而言，海运大厦没有修饰过的水泥梁柱，黑铁木框玻璃门，一切以实用为目的，但设计流线型，隐隐地承袭了包豪斯风格。”
“1969年第一座大型购物中心玉川高岛屋在东京开业，新加坡大型商场出现于20世纪70年代，而海运大厦早在1966年就开始营业，可以说是亚洲最早的购物中心。”说道这里，许文彪脸上满是自豪，身为香江人他也是与有荣焉。
“1966年海港城第一期开幕后，1969年第二期马可波罗香江酒店商场开业，第三期海洋中心于1977年相继登场，三期工程结束海港城总面积达到了十七万平方米。”
“在1979年之前，香江只有海运大厦这么一个购物中心，而到了1979年之后，随着香江地铁正式通车，标志着香江进入以轨道交通为主的大都市行列，购物中心的发展开始步入崭新的时期。”
“地铁通车使香江的交通便利性有了革命性的提升，跨区交通时间大大缩短，过去上小时的路程可以缩短到不到半个小时，极大地扩大了市民的活动范围，并鼓励跨区购物消费，从而为购物中心的迅速发展提供了基础。”
“香江地铁通车才区区七年不到的时间，但私人兴建的商业地产总面积已经接近一百万平米，而且落成后的购物中心生意都非常好。”
“其中最有代表性的就是太古城，太古城囊括了商业、居住、办公等多种功能，是一座标准的商业综合体，其中商业部分太古城中心商场拥有十万平米的面积，全部由太古集团持有，对外出租或者自营。”这种最有价值的资产，开发商一般是不会出售的。
“购买太古城住宅的中产阶层，和在周围写字楼里办公的商务人士为太古城中心商场提供了高质量的客源，这些客户的消费能力很强，保证了商场的正常运营，再加上通过地铁抵达的周边客户，刚一开业，太古城中心商场的生意便一直非常火爆。”
然后许文彪又从建筑设计的角度来介绍了太古城中心商场的基本情况，最后再把话筒交还给林楼，由林楼来对今天的会议做总结。
“通过文彪的介绍，我们可以得出以下几个结论，首先，不管是海运大厦也好，太古城中心商场也罢，这些购物中心都是以满足人们的日常生活需求为主，属中档购物场所，同时在保持购物传统功能外，引入了娱乐、餐饮等复合功能，形成了休闲购物的消费理念，引发了香港商业的变革。”
“太古城又把地铁交通引入购物中心，为商场引来了充足的客流，这和欧美许多先发城市的商业中心规划是一致的！”
“这样也存在一些问题，首先，这些建筑功能单一，为建商业而建商业，客户进去都是提着大包小包的东西匆匆进出，显得很是忙碌，购物体验感并不是非常好！在购物中心数量相对稀少、市场竞争还不是很激烈的时期，这样的做法倒也没什么太大问题！”
“但是刚才文彪也说了，如今香江的地产公司都在兴建商业项目，目前已经有上百万平米的项目建成，预计到1990年之前，还会有接近两百万平米的商业落成！”在1980年到1990年之间，香江一共兴建了二百七十多万平的商业项目。
“香江就这么大，一下子出现这么多的商场，未来的竞争一定会非常激烈，如果我们继续采用和其它商场一样的设计方案！我想恐怕到时候不等项目落成，这个商场就已经落伍了，要是没有新的突破，未来很难同其它商场竞争。”
“所以我们的设计必须要有前瞻性，还好我们有现场的例子可以参考，欧美许多城市，诸如纽约、巴黎、洛杉矶等地的购物中心已经出现了新的变化。”这方面倒是简单了，购物中心的模式无非就是香江抄欧美，然后内地再抄香江。
林楼后世看过那么多资料，对香江购物中心的发展脉络也是非常熟悉，根据该地块的具体情况，拿出个领先五六年的方案就可以了，这样等项目建成之后，就能领先其他竞争对手好几年，从而迅速吸引到客户，在市场中站稳脚跟。
“最显著的特征就是尽可能容纳休闲、娱乐、商务、旅游等非购物元素，满足一站式需求，同时购物中心整体档次提升。”这也是九十年代之后香江新购物中心的发展趋势，其实内地也是一样，从万达广场的更新换代就可以看出。
第一代万达广场出现于2001年，属于单店模式，每一层设置一种商业业态，但每种业态打造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位的销售，业态和盈利模式较为简单，其中的代表是武汉江汉路万达广场。
三年后，万达广场便进入第二代，规模较第一代扩大了两至三倍，增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。
从规划来看，第二代万达广场仅仅是第一代万达的简单升级，从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。
二代万达规划硬伤和开发模式，直接导致了9个万达的转手。壮士断腕，痛定思痛，促使万达转变思路，思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品，第三代万达孕育而生。
三代万达广场将户外室内步行街与中国商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。
由于地块大小的原因，林楼不可能在这里直接复制第三代万达广场的模式，但吸取其中的精华还是可以的。
“做商业永远要领先别人半步，不能多也不能少，多了市场一时无法接受，少了就会被别人赶上，陷入激烈的同质化竞争。”
“现如今香江的购物中心大多以零售为主，虽然也有餐饮、休闲、娱乐等业态，但占比过小，无法满足一站式消费的需求，而我们在做这个项目的时候，则可以弥补上这个缺憾！在业态划分上，增加餐饮、休闲、娱乐的比例！”
“在餐饮领域，可以进行这样的安排！”林楼在白板上画了起来，“负一楼肯定是大型超市了，在超市边上或者负二楼，增加香江人喜爱的快餐品牌，可以让顾客在逛商场饿了的时候进去消费。”
当然，在具体的操作过程中也会根据入驻品牌来进行调整，比如肯德基、麦当劳等深受消费者欢迎的国际大品牌，肯定不能安排在负一楼，他们必然是要占据一楼的黄金位置的，而且给的租金还不会太高。
因为他们本身就具有强大的客户号召力，能够吸引消费者过来，给商场带来更多的人流，同时也能证明这家商场的实力。
“楼顶的商业价值最低，就必须要引入目标型消费者，香江人爱看电影，那么我们完全可以打造一座高端电影院，来吸引客户进行消费，在电影院旁边，可以安排咖啡馆、茶室、餐厅等业态，以供观众在等候入场的时候进行消费！”
“要是遇到大热的电影，比如成龙的新片上映，来排队买票的人肯定会很多，这又可以为楼下其它业态带来客源！”你下午六点过来排队，最后买到的票是晚上十点的，这四个小时总不能干坐在外面等吧？
怎么也得带着女朋友到旁边吃点东西、喝喝茶，再陪妹子到楼下的服装店、化妆品店逛一逛，给人家买点礼物吧？这样的话，或许电影院本身利润不会太高，却能给其他业态带来丰厚的利润。
“另外，还有时下流行的卡拉ok，也可以放在靠上的楼层。”如今卡拉ok也是香江非常流行的休闲娱乐方式，在许多黄金时期的影视作品里，都能看到男女主角在卡拉ok里面唱歌的场景。
许多好点的卡拉ok厅外面，每到晚上都会排起长队，这同样能为其他业态提供客流，只要安排好叫号顺序，客人们就能利用等候的时间去下面消费了。
虽然现在还没有智能手机，没有各种排号app，但是让卡拉ok的工作人员在快要到号的时候给客户打个传呼，也不是多麻烦的事儿；而且在二十一世纪初，内地的购物中心里，ktv同样是不可获取的业态，林楼的经验早已告诉他，这么做会成功。
“所谓吃喝玩乐，有了玩乐的地方，自然离不开餐饮，负一楼下面是快餐，楼上电影院和卡拉ok附近则可以安排给各种中高端的中西餐饮，满足客户的饮食需求。”这些餐饮的目标客户和楼下的快餐餐厅是不一样的，不会出现冲突。
“中庭一定要大，这样看起来虽然浪费了面积，但却可以为购物中心提供一个可以做大型营销活动的场所！”一个大型购物中心，要全是商铺，那就没意思了，也需要这种可以搞活动的地方。
只要商业管理公司稍微靠谱一点儿，他们就会利用各种节假日来搞活动，从而吸引到大量的客流。
甚至还可以在这里设计一些非常具有标示性的雕塑建筑之类，借此来吸引客户，西安大雁塔附近大悦城里面那座十多米高的大师兄立像，可是吸引了许多人专门过来打卡。
林楼一点一点说着自己的想法，这座第三代的购物中心也渐渐显出雏形。