地处长江口的上海，这座新兴城市已经超过了北京和南京，成为东方最大的城市，上海知县姚廷遴（字纯如）也水涨船高，就在上海衙门不用挪动地盘，就从七品知县，一路升为六品知州，五品知州，四品知府，现在又变成正三品的知府，和顺天府、应天府这些高级的知府一样的品级了！
原本被清廷改名成江宁府的南京，现在又被改回南京的名字了，原江宁府衙门，换了一个牌子，变成应天府衙门。
顺天府目前还在清廷手中，等今后收回北京之后，王新宇打算把顺天府、应天府和上海府的知府品级再次提高，变成和总督一样品级的正二品，甚至是从一品大员！
位于上海城隍庙附近的上海老城区内，上海知府衙门就设在老城区，知府大人姚廷遴坐在知府衙门的客厅内，正在宴请黄宗羲、祁班孙、顾炎武和方以智等一批江南名人。
“姚府尹真是可喜可贺啊！四年前还是七品县令，今天已经升为三品知府了！”祁班孙拱了一下手道。
黄宗羲哈哈大笑：“还是纯如老弟有眼光啊！四年前王爷请你去当嘉兴同知都不去，宁可在上海当七品知县。当年好多人还嘲笑纯如老弟太傻呢，如今看来，纯如老弟才是真正的先知先觉啊！”
区区四年时间，从七品县令升为三品高官，这提升速度确实坐火箭了，姚廷遴就地升级，连衙门都没有挪动，就一路升官，确实令人羡慕。不过这姚廷遴事实上也是能人了，他出生于崇祯元年，崇祯十四年的时候就失去了父亲。此人很有才华，但一直没有考取功名，而且此人敢说实话。
真实历史上，范文程的第三子范承勋出任两江总督的时候，范大汉奸的儿子居然被康熙和历史学家都标榜为清正廉洁的好官，但是姚廷遴写的书里面，就真实记录了范承勋的种种劣迹，姚廷遴在他的书里面写道：范总督南下视察上海，场面豪华奢侈不必说，犒赏、礼仪却件件照收不误，县中费银五千两。海关官特备豪华游船从苏州赶到上海，摆酒于船内，演戏饮酒而去，礼金亦费五百两。做到两省总督，下僚送礼，一概全收，贪婪极矣。自称文正公之后，岂料文正公之子孙，有如是不肖哉。
姚廷遴极有才华，由于他是明朝时期浙江布政使姚永济的从孙，到了清朝的时候又担任过一段时间县吏，加上他精通医学，当年王新宇攻下浙江，急需用人，于是黄宗羲等人就推荐了此人。
虽然姚廷遴没有考取功名，但是在黄宗羲等江南士子眼中，是姚廷遴不愿意考取清廷伪朝的功名，所以就推荐了此人。
这姚廷遴也确实是一个能人，自从担任上海知县以来，城市建设工作就做得非常好，在这四年之内，上海滩上出现了一栋栋豪华的大楼，从苏州河往南，沿着黄浦江铺设了一条水泥马路，被称之为外滩。苏州河以北，沿着黄浦江，修建了大量的码头仓库，各种工厂如雨后春笋一般出现在上海。
姚廷遴一心投入到城市规划建设中，他还亲自参与，设计了上海未来发展的蓝图，规划了工业区、商业区、住宅区、码头区等，即将修建的京沪铁路（南京到上海）也在规划之中，目前正在修建一条从闸北区通往吴淞口的铁路。
从闸北区通往吴淞口的铁路，把苏州河以北的住宅区、工业区和码头连接在一起。这条铁路可以办客运，从住宅区出来，去上班的人们能够搭乘轨道马车去工业区和码头上班；工业区生产出的货物，也能通过在这条铁路上运行的轨道马车，送往码头，装上船运送往南洋再转运去欧洲，或者漂洋过海送往对岸的美洲。
当年的土地都集中在地主士绅手中，要建设城区，建造工厂，修建铁路，建造码头仓库，城市建设要发展，这一切都需要征地。
上海滩附近的农田，因为地处水网地区，地势低洼，并不适合种植最赚钱的桑田、棉田和茶林，都是一大片的水稻田。
从明中期张居正执行一条鞭法开始，江南地区就极少生产稻谷了，当地的收入主要是以桑田和茶林为主，因为从明中期开始，农民交税缴纳的是银子，地主收租也是收银子，而土地肥沃的浙江，农业税自然也比较高。既然收税改成收银子，那么种植桑叶和茶叶这些高利润的农作物，岂不是比种植水稻更加划算？
所以说从明朝中期开始，浙江真正富裕的士绅都是依靠丝绸和茶叶的收入，而天下粮仓也从江南转移到了湖广。
地势低洼的上海滩，却不适合种植经济作物，所以当地人仍然是种植水稻为主。其实在那个年代，依靠种植水稻的江南地主，并不是那么有钱的。上海滩一带人口密集，人均土地面积并不多，很多小地主家里也就是二十亩地，真正的大地主，都在嘉兴、苏州、杭州和宁波等地。上海滩附近是以小地主为主。二十亩地租给农民，一年每亩地收成三石左右，卖给粮商也就是三两银子最多了。
农民交地租是一半，也就是上交一两半银子。
拥有二十亩水稻田的地主，一年全家的地租收入不过三十两白银。此外这些小地主都是没有功名之人，还要交二两银子的税收，只剩下二十八两。这二十八两白银的年收入，只比一名琼州军的普通小兵高一点，还不如一名小军官的收入了。
所幸的是，上海滩河网地区鱼虾资源丰富，这样那些小地主才能勉强维持家用。若是碰到灾年，那真的是地主家里都没有余粮了。
而有门路的大地主大士绅，他们不会留在这里守着没有多少收益的水稻田，而是大量兼并桑田和茶林，而且他们身上有功名，可以免税！
再加上因为清军来到江南之后，江南不少士绅被杀，大量土地落入到旗人手中。明军收复了江南之后，驱赶了旗人，很多农田于是被分配给了农民，所以江南田价从明末时期每亩二十两银子，跌到现在的五两银子。
正因为水稻田价格下跌，这也给姚廷遴征地修建城市创造了好机会。
原本被清廷改名成江宁府的南京，现在又被改回南京的名字了，原江宁府衙门，换了一个牌子，变成应天府衙门。
顺天府目前还在清廷手中，等今后收回北京之后，王新宇打算把顺天府、应天府和上海府的知府品级再次提高，变成和总督一样品级的正二品，甚至是从一品大员！
位于上海城隍庙附近的上海老城区内，上海知府衙门就设在老城区，知府大人姚廷遴坐在知府衙门的客厅内，正在宴请黄宗羲、祁班孙、顾炎武和方以智等一批江南名人。
“姚府尹真是可喜可贺啊！四年前还是七品县令，今天已经升为三品知府了！”祁班孙拱了一下手道。
黄宗羲哈哈大笑：“还是纯如老弟有眼光啊！四年前王爷请你去当嘉兴同知都不去，宁可在上海当七品知县。当年好多人还嘲笑纯如老弟太傻呢，如今看来，纯如老弟才是真正的先知先觉啊！”
区区四年时间，从七品县令升为三品高官，这提升速度确实坐火箭了，姚廷遴就地升级，连衙门都没有挪动，就一路升官，确实令人羡慕。不过这姚廷遴事实上也是能人了，他出生于崇祯元年，崇祯十四年的时候就失去了父亲。此人很有才华，但一直没有考取功名，而且此人敢说实话。
真实历史上，范文程的第三子范承勋出任两江总督的时候，范大汉奸的儿子居然被康熙和历史学家都标榜为清正廉洁的好官，但是姚廷遴写的书里面，就真实记录了范承勋的种种劣迹，姚廷遴在他的书里面写道：范总督南下视察上海，场面豪华奢侈不必说，犒赏、礼仪却件件照收不误，县中费银五千两。海关官特备豪华游船从苏州赶到上海，摆酒于船内，演戏饮酒而去，礼金亦费五百两。做到两省总督，下僚送礼，一概全收，贪婪极矣。自称文正公之后，岂料文正公之子孙，有如是不肖哉。
姚廷遴极有才华，由于他是明朝时期浙江布政使姚永济的从孙，到了清朝的时候又担任过一段时间县吏，加上他精通医学，当年王新宇攻下浙江，急需用人，于是黄宗羲等人就推荐了此人。
虽然姚廷遴没有考取功名，但是在黄宗羲等江南士子眼中，是姚廷遴不愿意考取清廷伪朝的功名，所以就推荐了此人。
这姚廷遴也确实是一个能人，自从担任上海知县以来，城市建设工作就做得非常好，在这四年之内，上海滩上出现了一栋栋豪华的大楼，从苏州河往南，沿着黄浦江铺设了一条水泥马路，被称之为外滩。苏州河以北，沿着黄浦江，修建了大量的码头仓库，各种工厂如雨后春笋一般出现在上海。
姚廷遴一心投入到城市规划建设中，他还亲自参与，设计了上海未来发展的蓝图，规划了工业区、商业区、住宅区、码头区等，即将修建的京沪铁路（南京到上海）也在规划之中，目前正在修建一条从闸北区通往吴淞口的铁路。
从闸北区通往吴淞口的铁路，把苏州河以北的住宅区、工业区和码头连接在一起。这条铁路可以办客运，从住宅区出来，去上班的人们能够搭乘轨道马车去工业区和码头上班；工业区生产出的货物，也能通过在这条铁路上运行的轨道马车，送往码头，装上船运送往南洋再转运去欧洲，或者漂洋过海送往对岸的美洲。
当年的土地都集中在地主士绅手中，要建设城区，建造工厂，修建铁路，建造码头仓库，城市建设要发展，这一切都需要征地。
上海滩附近的农田，因为地处水网地区，地势低洼，并不适合种植最赚钱的桑田、棉田和茶林，都是一大片的水稻田。
从明中期张居正执行一条鞭法开始，江南地区就极少生产稻谷了，当地的收入主要是以桑田和茶林为主，因为从明中期开始，农民交税缴纳的是银子，地主收租也是收银子，而土地肥沃的浙江，农业税自然也比较高。既然收税改成收银子，那么种植桑叶和茶叶这些高利润的农作物，岂不是比种植水稻更加划算？
所以说从明朝中期开始，浙江真正富裕的士绅都是依靠丝绸和茶叶的收入，而天下粮仓也从江南转移到了湖广。
地势低洼的上海滩，却不适合种植经济作物，所以当地人仍然是种植水稻为主。其实在那个年代，依靠种植水稻的江南地主，并不是那么有钱的。上海滩一带人口密集，人均土地面积并不多，很多小地主家里也就是二十亩地，真正的大地主，都在嘉兴、苏州、杭州和宁波等地。上海滩附近是以小地主为主。二十亩地租给农民，一年每亩地收成三石左右，卖给粮商也就是三两银子最多了。
农民交地租是一半，也就是上交一两半银子。
拥有二十亩水稻田的地主，一年全家的地租收入不过三十两白银。此外这些小地主都是没有功名之人，还要交二两银子的税收，只剩下二十八两。这二十八两白银的年收入，只比一名琼州军的普通小兵高一点，还不如一名小军官的收入了。
所幸的是，上海滩河网地区鱼虾资源丰富，这样那些小地主才能勉强维持家用。若是碰到灾年，那真的是地主家里都没有余粮了。
而有门路的大地主大士绅，他们不会留在这里守着没有多少收益的水稻田，而是大量兼并桑田和茶林，而且他们身上有功名，可以免税！
再加上因为清军来到江南之后，江南不少士绅被杀，大量土地落入到旗人手中。明军收复了江南之后，驱赶了旗人，很多农田于是被分配给了农民，所以江南田价从明末时期每亩二十两银子，跌到现在的五两银子。
正因为水稻田价格下跌，这也给姚廷遴征地修建城市创造了好机会。